成田プロジェクトの不動産の転売の実態について

成田プロジェクトにおける不動産の転売の実態と、そこから浮き彫りになる問題点についてお話したいと思います。

まず、不動産の転売のプロセス

第一段階：成田の地権者から開発業者（または関連会社）へ

まず、成田空港周辺の広大な土地の地権者から、共生バンクグループの「開発業者」（成田ゲートウェイプロジェクト１号から７号）や実質的な仕入れ担当会社が、市場の実勢価格（素地価格）で土地を取得します。この時点での取得単価は、資料に基づくと1平方メートルあたり約1.3万円（坪4.5万円程度）と極めて安価です。

第二段階：都市綜研インベストバンクによる「集約と転売準備」

仕入れられた土地は、共生バンク株式会社の100%子会社である「都市綜研インベストバンク」に集約されます。登記簿上は、開発業者（成田ゲートウェイプロジェクト株式会社１号から７号の７社）から、都市総研インベストファンドに移転しているが、都市層インベストファンドが間に入っています。

　 ここで「第三者のためにする契約」などの手法が検討・活用され、登記上のコストを抑えつつ、グループ内での価格吊り上げの準備が整えられます。

第三段階：都市綜研インベストバンクから都市綜研インベストファンドへの「高値による転売」

最終的に、インベストファンドがインベストバンクから土地を買い取ります。この際の取引価格は、資料によれば1平方メートルあたり約171万円（坪500万円超）にまで跳ね上がっています。

購入資金は、一般投資家から集めた出資金を原資として充当されます。 この「開発業者（成田ゲートウェイプロジェクト１号から１８号） → 都市綜研インベストバンク（時に、みんなで大家さん販売株式会社の場合もある） →都市綜研インベストファンド」という流れには、以下の致命的な問題が内包されています。

①「72倍」にも及ぶ異常な価格吊り上げ

最初の仕入れ価格（原価）と、投資家のお金で買い取った価格の差があまりにも巨大です。この差額（いわゆる「中抜き」分）は、グループの利益として内部に還流しており、投資家の出資金の大部分が不動産の実質的な価値ではなく、グループのキャッシュに消えている疑いが濃厚です。

②利益相反の極致

売り手（インベストバンク）と買い手（インベストファンド）の代表取締役が同一人物（栁瀨健一氏）であるため、不動産の価格交渉に客観性や牽制機能が全く働いていません。 身内同士で価格を自由に設定し、投資家の資金を都市綜研インベストバンクが吸い上げる構造となっています。

③「有機的一体性」の悪用

各社は形式上は別法人ですが、代表者が同一で、プロジェクトの役割（仕入れ・運用・開発）を分担しているに過ぎません。

この「実質的な一体性」を利用して、グループ外へ資金が流出しているように見せかけながら、実態は「一つの財布」の中で資金を移動させているだけと言えます。

③実効性のない「賃貸借スキーム」 ：

都市総研インベストファンドが取得した高額な土地を、同じグループの「成田ゲートウェイプロジェクト株式会社」（１号から７号の7社）に貸し、その「地代」を分配金の原資とする形をとっていますが、開発が進んでいない外部に貸すものがない以上、その地代の原資も、また新たな投資家からの出資金である可能性が極めて高いと判断されます。

共生バンク株式会社 代表取締役：栁瀨 健一

都市綜研インベストバンク株式会社 代表取締役：栁瀨 健一

都市綜研インベストファンド株式会社 代表取締役：栁瀨 健一

みんなで大家さん販売株式会社 代表取締役：栁瀨 健一

【開発SPC】

成田ゲートウェイプロジェクト１号株式会社 代表取締役： 栁瀨 鳳憲

成田ゲートウェイプロジェクト２号株式会社 代表取締役： 栁瀨 鳳憲

成田ゲートウェイプロジェクト３号株式会社 代表取締役： 栁瀨 鳳憲

成田ゲートウェイプロジェクト４号株式会社 代表取締役： 栁瀨 鳳憲

成田ゲートウェイプロジェクト５号株式会社 代表取締役： 栁瀨 鳳憲

成田ゲートウェイプロジェクト６号株式会社 代表取締役： 栁瀨 鳳憲

成田ゲートウェイプロジェクト７号株式会社 代表取締役： 栁瀨 鳳憲

→新商号： 宗右衛門町街作り貢献プロジェクト株式会社（2023年に商号変更）